Rageth Clavadetscher kennt sein Einkaufszentrum in- und auswendig. Auf einer Tour mit den Journalisten weiss er zu jedem Geschäft etwas zu erzählen - und pickt nebenbei jedes Abfallstück auf, das ihm unter die Augen kommt. Der 51-Jährige leitet das umsatzstärkste Einkaufszentrum der Schweiz Glatt in Wallisellen ZH.
Was ist eigentlich schlimmer für Ihre Umsätze: das Wetter oder die Inflation?
Rageth Clavadetscher: Der Einfluss des Wetters ist stärker, aber schlimm ist das nicht, es ist die Natur. Die letzten zwei, drei Monate sind abnormal gut gelaufen. Wir verzeichnen Besucherrekorde. Früher hatten wir an guten Samstagen 35'000 bis 45'000 Besucher, jetzt sind es 55'000 bis 65'000. Wir registrieren in diesem Jahr bisher 14.7 Prozent mehr Besucher als im Jahr 2019.
Und ebenso viel mehr Umsatz?
Die Umsatzzunahme ist tiefer, aber im hohen einstelligen Prozentbereich. Zwischen Januar und März haben wir stark zugelegt. Im April läuft es etwas schwächer. Insgesamt sind wir sehr zufrieden.
Wieso können Sie die Frequenz nicht 1:1 in Umsatz übersetzen?
Es ist die Königsdisziplin, Frequenz zu Umsatz zu machen. Im Glatt setzen wir auf drei Pfeiler: Wir wollen Frequenzen schaffen, interessante Läden haben, um diese auch abzuschöpfen, und einen grossen Betrag pro Einkauf erzielen. Wer diese drei Dinge beherrscht, ist erfolgreich.
Wie viel gibt Ihre Kundschaft pro Einkauf aus?
Der durchschnittliche Warenkorbwert liegt bei 69 Franken. Das ist ein hoher Wert. Das verdanken wir Läden wie Globus, Apple, Nespresso, den Schmuck-Läden im mittleren bis höheren Preisbereich, aber auch Lego. Dort werden Sondereditionen (etwa für «Titanic» oder «Herr der Ringe», Anm.) für 1000 bis 1500 Franken verkauft.
Ihr Center kommuniziert wie die meisten in der Schweiz keine Umsatzzahlen mehr. Geschätzt werden knapp 600 Millionen Franken im Jahr 2022. Warum diese Intransparenz?
Shoppingcenter befinden sich in einer Transformationsphase, die durch Corona noch beschleunigt wurde. Wenn einzelne Center Umsätze verlieren, fokussieren sich die Medien auf diese. Dann heisst es schnell, dass sie im Sterben liegen und eine schlechte Marke haben. Die Center geraten in einen negativen Strudel.
Es ist Fakt, dass es nicht allen Shoppingcentern gleich gut läuft.
Dass Umsätze zurückgehen, hat mit der Abwanderung ins Internet, dem Einkaufstourismus und dem Preiszerfall zu tun. Wenn Läden weniger verkaufen, drehen sie an der Preisschraube, hinzu kommen häufigere Ausverkäufe. Das sorgt für tiefere Umsätze. Im Moment profitiert niemand von der Publikation der Umsätze, darum verzichten die Center darauf. Langfristig werden die Umsätze bei allen sinken: Die Flächen werden kleiner, es wird mehr Showrooms und Begegnungsräume geben, in denen weniger Umsatz generiert wird.
Ist das Glattzentrum profitabel?
Ja, das Glatt war immer eine Perle, weil es komprimiert ist. Neue Marken, die in die Schweiz wollen, kommen zuerst zu uns.
In den kommenden Jahren dürfte der Flughafen Zürich das Glatt als grösstes Shoppingcenter des Landes ablösen. Stört Sie das?
Nein, das stört mich nicht. Diese Zahlen sind so eine Sache. In unseren sind die Umsätze des Apple Store nicht enthalten, da Apple in keinem Land der Welt Umsätze einzelner Shops kommuniziert.
Der Flughafen profitiert davon, dass seine Geschäfte sonntags geöffnet sein dürfen. Sind Sie neidisch?
Wer neidisch ist, verschwendet zu viel Energie. Wir schauen, dass wir andere Dinge besser machen. Bahnhöfe und der Flughafen profitieren von Passagieren und vom Sonntag, wir müssen unsere Frequenzen selber schaffen. Langfristig ist unser grösster Vorteil, dass wir einzigartige Marken haben, die es sonst nirgends gibt.
Der Bund prüft die Idee, die Sonntagsöffnung nicht nur in Tourismusorten in den Bergen, sondern auch in Innenstadt-Zonen zu erlauben. Möchten Sie auch am Sonntag öffnen?
Ich wünsche mir Läden, die es sonst nirgends gibt. Sonntagsverkäufe müssten wir sauber prüfen. Haben wir das richtige Sortiment, um sonntags offen zu haben? Nicht jeder Mieter ist dafür prädestiniert. Auch die Rentabilität müsste sauber durchgerechnet werden. Das Personal erhält am Sonntag Zuschläge von bis zu 50 Prozent. Wir müssten auch Werbung machen für den Sonntagsverkauf. Wir haben keine natürlichen Frequenzen etwa von Touristen am Sonntag. Wir sind um jeden offenen Tag froh, aber ich habe lieber einen guten Betrieb an sechs Tagen, als mit ungewissem Ausgang den Sonntag aufzubauen.
Haben Sie Angst, dass gar keine Kundinnen und Kunden kommen würden?
An der Bahnhofstrasse sind am Sonntag teilweise mehr Leute unterwegs als unter der Woche. Dort ergeben offene Läden Sinn. Bei uns ist das anders, wir müssen wegen des Ladenmixes attraktiv sein, damit die Leute kommen.
Im Glatt gibt es den einzigen Muji-Shop der Schweiz. Die Migros hat ihre Shop-in-Shop-Formate der japanischen Marke geschlossen. Bleibt der Laden im Glatt?
Wir kennen die Zahlen von Muji bei uns, der Laden läuft gut. Strategisch kann ich nicht für Muji sprechen. Generell haben viele Läden, die kurz vor Corona in die Schweiz kamen, das Problem, dass sie während der Krise eine Delle verzeichneten und Lieferschwierigkeiten hatten. Da müssen sie wieder raus, was für Formate mit nur einem Laden in der Schweiz noch schwieriger ist. Viele Marken hätten bei ihrem Markteintritt in die Schweiz gerne gleich mehrere Standorte, um die Kosten pro Standort senken zu können, also skalieren zu können.
Könnten Sie nicht mit anderen Centern eine Allianz schmieden und neuen Marken gleich mehrere Flächen anbieten?
Nein. Das würde zu Mietabsprachen und Verzerrungen beim Mietpreis führen. Wir tauschen uns aber intensiv mit anderen Centern aus - vor allem dem Balexert in Genf und dem Shoppi Tivoli in Spreitenbach.
Wann kommt die japanische Modemarke Uniqlo?
Wir sind in Kontakt mit Uniqlo. Die Schweiz steht aber nicht auf deren Wunschliste. Das liegt auch an Hürden, die es für den Markteintritt zu überwinden gilt. Die Schweiz hat etwa einen Gewichts- und keinen Wertzoll. Zudem ist es nicht einfach, grosse Flächen zu finden. Uniqlo braucht für ein einzelnes Geschäft 2000 Quadratmeter Fläche oder mehr. Solche Standorte gibt es hierzulande nicht viel, auch wir haben keine solche Fläche. Hinzu kommt, dass Uniqlo eine so starke Marke ist, dass sie per se einen Mehrwert bringt und dafür auch tiefere Mieten verhandeln kann.
Ist Uniqlo die Nummer 1 auf ihrer Wunschliste?
Nein, im textilen Bereich ist es einfach die Marke, die wir in der Schweiz noch nicht haben. Aber Fast Retailing, wie es Uniqlo oder Primark betreiben, wird in Sachen Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft zusehends auch kritisch beäugt.
Welche Marken wünschen Sie sich?
Wir wollen den Warenkorb-Wert möglichst hoch halten. Für mich sind deshalb Marken wie Lego wichtig, deren erster Schweiz-Laden bei uns steht. Für Lego kommen Leute aus der ganzen Schweiz zu uns. Nike ist auch so eine Marke. Bald wird deren erster selbst betriebener Laden der Schweiz bei uns eröffnet. Auf meiner Wunschliste steht auch Dyson. Ein Harry-Potter-Laden würde gut laufen. Auch ein Barbie-Laden wäre toll, wie generell neue Formate aus dem Spielzeug-Bereich. Meine Vision ist zudem ein kleiner Louis-Vuitton-Laden im Glatt.
Das Glatt liegt in Wallisellen - einem Ort mit Zürcher-Vorort-Image. Passt das mit Louis Vuitton zusammen?
Mittlerweile gibt es nicht mehr die preissensitiven Kunden und die anderen. Die Kunden kaufen breit ein. Es kommen auch immer mehr Menschen aus der Stadt Zürich zu uns. In der Stadt gibt es keinen Lego-Laden und keinen Xiaomi oder Muji. Einige Center wollen das Kleider-Kompetenzcenter sein, andere das Food-Center, wir wollen alle unsere Kunden verstehen. Es schliesst sich heute nicht mehr aus, im Aldi und bei Louis Vuitton einzukaufen. Schauen Sie mal auf einem Aldi-Parkplatz die Autos an, da werden Sie oft neidisch.
Braucht es also einen Aldi im Glatt?
Der kommt demnächst. Dann sind wir das einzige Center in der Schweiz, das im Bereich Lebensmittel die ganze Bandbreite von Globus über Migros bis hin zu Denner und Aldi abdeckt.
Das Glatt setzt auf die Zusammenarbeit mit Influencern. Die ziehen eine jüngere Kundschaft an, die nicht viel ausgibt. Was bringt das?
Auf dem Pausenplatz ist heute die Mehrheit der Kinder am Handy. Wir sind sehr früh in die sozialen Netzwerke gegangen, um dieser Gruppe einen Berührungspunkt zum stationären Handel zu bieten und sie dazu zu bewegen, ins Glatt zu kommen. Wir bauen so eine neue Generation auf. Natürlich haben wir den Vorteil, dass bestehende, treue Kunden älter und fitter werden. Aber wir müssen uns überlegen, wo wir im Jahr 2050 stehen. Beim Volumen und bei der Kaufkraft schwingen die jüngeren Kunden noch nicht obenaus. Aber das kommt. Wir wollen für jüngere Menschen sympathisch sein. Für sie setzen wir vor allem auf Tiktok. Daneben bespielen wir aber auch Instagram und Facebook für etwas Ältere. Wir zeigen auf Instagram Spezialisten-Videos, in denen wir Produkte erklären. Das kommt sehr gut an. Solche Tutorials werden teilweise bis zu 20'000-mal geschaut.
Influencer bringen auch Probleme mit sich. Ein Fantreffen der deutschen Tiktoker Firat und Luana im Glatt im Januar 2020 eskalierte. Tausende Kinder und Jugendliche kamen, der Anlass musste abgebrochen werden. Was war passiert?
Das Fantreffen wurde nicht von uns, sondern von den beiden - damals minderjährigen - Tiktokern aus Deutschland selbst ausgerufen. Sie hatten andere durchs uns organisierte Fantreffen online gesehen und dachten, sie könnten es einfach allein im Glatt veranstalten. Durch unsere Community wurden wir darauf aufmerksam gemacht und nahmen Kontakt mit dem Manager auf. Normalerweise haben wir mehr Vorlaufzeit, wussten aber, wie vorfreudig die Fans bereits waren, ihre Stars zu treffen, und wollten den Event daher nicht so kurzfristig absagen.
Es zeigt immerhin, dass das Glatt bei Jüngeren bekannt ist …
Wir sind offen dafür, der Community eine Möglichkeit zu geben, ihre Lieblings-Tiktoker zu treffen. Ich habe den beiden Tiktokern noch eine Aufwandsentschädigung für die Rückfahrt in ihrem uralten Renault nach Berlin bezahlt. Ich staune, dass sie es damit überhaupt bis in die Schweiz geschafft haben.
Sie haben jetzt einen Baum in die Mitte des Centers gepflanzt und wollen mehr Grün. Bringen Sie die Natur ins Shoppingcenter?
Es geht nicht darum, etwas, was draussen viel schöner und natürlicher ist, im Shoppingcenter unnatürlich zu machen, sondern um Wartezonen. Nicht alle Menschen sind vom Shoppen gleich begeistert. Dafür brauchen wir Warteplätze. Seit der Coronakrise merken wir auch, dass Menschen zusehends ruhige Zonen inmitten des Trubels suchen. Und wenn etwas wertig gemacht ist, ist die Gefahr des Vandalismus kleiner.
Unterhaltungsangebote wie Kino oder Bowling fehlen dem Glatt. Sie haben bloss eine Rutschbahn. Wieso?
Wir wollen ein Shoppingcenter mit einzigartigen Marken sein. Das ist unsere Kernkompetenz. Wenn ein Center ein Freizeitcenter sein möchte, ist das legitim. Aber wir sind reduziert auf knapp 44'000 Quadratmeter Retail, und darauf konzentrieren wir uns. Mein Auftrag ist, mit den neun Millionen Menschen, die uns jährlich besuchen, einen möglichst hohen Umsatz zu erzielen. Wir haben die richtige Grösse und die richtige Anzahl Geschäfte.
Wie sieht das Glatt in 25 Jahren aus?
Detailhandel wird es immer geben, aber es wird weniger Warenverkäufe geben und mehr Services. Viele Leute sind von digitalen Angeboten überfordert und schaffen es etwa nicht, bei ihrem Netflix-Konto mehrere Profile einzurichten. Die grossen Tech-Player werden deshalb früher oder später einen Platz in der analogen Welt brauchen. Da geht es auch um Vertrauen: Sobald Kunden einer Marke ein Gesicht in einem Laden zuordnen können, ist sie vertrauenswürdiger, als wenn sie nur online stattfindet. Das Thema Gesundheit und Alter wird ebenfalls viel wichtiger.
Der Schweizer Markt gilt in Sachen Shoppingcenter als übersättigt. Sehen Sie das auch so?
Wie viele Shoppingcenter wurden in den letzten Jahren eröffnet? Fast keines! Wir haben die richtige Anzahl. Ich glaube nicht, dass viele schliessen müssen. Die Kaufkraft ist da; die Menschen in der Schweiz kaufen gern stationär ein. Entscheidend für den Erfolg der Center ist, wie gut sie erschlossen sind und ob sie da sind, wo die Menschen wohnen.
Das Shoppi Tivoli erhofft sich von der Ende 2022 eröffneten Limmattalbahn mehr Frequenzen. Das Glatt ist bereits seit einiger Zeit mit dem Tram der Glattalbahn erschlossen. Hat Ihnen das geholfen?
Mittlerweile kommt ein Drittel der Besucher mit dem ÖV, darüber freuen wir uns. Alle Mobilitätsträger sind wichtig. Wir hatten als eines der ersten Center Ladestationen für Elektroautos. Wir überlegen uns nun, wie selbstfahrende Autos die Ausgangslage verändern. Wo parkieren die? Wo werden sie aufgeladen und gewaschen? Wir wollen künftig in Richtung Hub gehen für autonome Fahrzeuge. Wir haben den Platz im Parkhaus und sind verkehrstechnisch optimal erschlossen.
Sind längere Mindestöffnungszeiten ein Thema?
Unsere Mindestöffnungszeiten von Montag bis Samstag von 9 bis 20 Uhr sind gut. Manche Läden machen früher auf, gewisse Gastronomen schliessen später. Diese Flexibilität müssen wir unseren Mietern überlassen. Längere Öffnungszeiten generieren nicht automatisch mehr Umsatz.
Finden Sie bei Bedarf einfach neue Mieter?
Ja. Wir führen eine Liste mit 180 Läden, die gerne zu uns kommen würden. Chicorée-Gründer Jörg Weber kommt einmal pro Monat ins Glatt und trifft mich zum Kaffee. Er nimmt dann sein Handy, zeigt das Chicorée-Logo zufälligen Passanten, die es alle erkennen, und versucht mich so von einem Chicorée im Glatt zu überzeugen. Aber wir haben einfach keinen Platz (lacht).
Was begeistert Sie an Ihrem Beruf?
Das Jagen und Sammeln von neuen Läden ist fast eine Sucht für mich. Manchmal ist sogar meine Familie der Ansicht, dass ich spinne, etwa wenn ich vom Wunsch des Louis-Vuitton-Ladens erzähle. Aber Apple wollte früher auch nicht in die Schweiz und Lego auch nicht. (aargauerzeitung.ch)
