Wohnungen sind ein knappes Gut in der Schweiz. Das zeigt sich an allen Ecken und Enden. So steigen die Preise für Eigenheime weiter, obschon die Nachfrage durch hohe Hypothekarzinsen geschwächt ist. Zugleich ist die Suche nach einer Mietwohnung in Städten und umliegenden Agglomerationen für die allermeisten Menschen zum Marathonlauf geworden.
«Knappheitssignale» nennen die Ökonomen solche Trends und darauf sollte in einer funktionierenden Marktwirtschaft eigentlich immerzu das Gleiche folgen: Das Angebot sollte sich ausweiten, bis die Knappheit beseitigt ist. Mieter würden auf mehr Auswahl hoffen können. Eigenheim-Besitzende müssten befürchten, bei einem Verkauf bald einen tieferen Preis zu bekommen.
Darum halten aktuell viele Experten regelmässig Ausschau nach einer solchen Angebotsausweitung. Und darum stösst es auf besonderes Interesse, wenn in der neuen Herbstprognose der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF) zu den Bauinvestitionen zu lesen ist: «Die Wende ist in Sicht.»
Diese «Wende» bedeutet bei den Investitionen in den Wohnungsbau, dass in den Jahren 2024 und 2025 «die Talsohle überwunden» sein werde. Die Investitionen sollen demnach wieder zulegen, und zwar 2024 um 0,7 Prozent und 2025 um 1,4 Prozent. Das ist eine Trendumkehr, denn zuvor ist es sechs Jahre lange bergab gegangen.
Der Wohnungsbau reagiert also tatsächlich auf die Knappheitssignale – jedoch längst nicht stark genug, zumindest vorläufig nicht. 2023 wird er laut KOF-Prognose gar nochmals geringer ausfallen als im Vorjahr, wie sich unter anderem an den Baugesuchen und -bewilligungen zeigt. Danach dürfte es bloss leicht nach oben geben.
Die Investitionen werden laut Prognose auch 2025 lediglich auf ungefähr dem gleichen Niveau sein wie noch im Jahr 2011, also wie vor über einem Jahrzehnt. Dabei leben heute rund 1 Million mehr Menschen in der Schweiz als damals.
Daher geht die KOF vorläufig auch nicht von einer «Wende bei der Wohnungsknappheit» aus, sagt Stefanie Siegrist, die für den Bausektor zuständige Expertin. Dafür sei das Wachstum «definitiv zu gering», das da prognostiziert werde für die Investitionen in den Wohnungsbau.
Trifft die Prognose zu, werde nur der Abschwung im Wohnungsbau zu einem Ende kommen, sagt Siegrist. Es sei dann aber wenigstens eine Grundlage vorhanden, um die Knappheit zu lindern. In weiterer Zukunft könne sich das Angebot dann in solchem Masse ausweiten, dass neue Wohnungen nicht sofort vom Nachfrageüberhang aufgesogen werden.
Doch einstweilen bleibt es dabei: Es geht voraussichtlich bloss nicht weiter abwärts – ein richtiges Comeback im Wohnungsbau gibt es nicht, trotz aller Knappheit. Nach den Ursachen dafür wird auch in der Branche gesucht.
«Warum nimmt der Wohnbau nicht Fahrt auf?» Diese Frage stellen sich die Experten von Wüest Partner ebenfalls in ihrem Immobilien-Monitor. Dabei haben sie keine einfache Antwort gefunden, sondern gleich ein «Zusammenspiel einer Vielzahl von Gründen».
Erstens ist da die fehlende Verdichtung: Wo es noch Bauland hat, wollen die Menschen nicht wohnen; und wo sie wohnen wollen, hat es kein Bauland mehr beziehungsweise es ist in den städtischen Zentren und ihren Agglomerationen für viele Menschen zu teuer. Die Lösung dafür ist an sich zwar bekannt: Verdichtung.
Doch verdichtet zu bauen, ist anspruchsvoll, und erst recht, wenn komplexe Vorschriften, endlose Einsprachen und so weiter hinzukommen. Zugespitzt könnte man sagen, die Schweiz kann Verdichtung nicht oder noch nicht. Dabei liesse sich damit viel bewirken, wie Wüest Partner berechnet hat.
Ginge man mit Anbauten und Aufstockungen nur schon bis an die bestehenden gesetzlichen Grenzen, könnte man bis zu 1 Million Wohneinheiten schaffen, mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Das ist eine enorme Zahl in einem Land, in welchem es im Jahr 2022 total 4,7 Millionen Wohnungen gab.
Zweitens wird der Bau gehemmt durch den Mangel an Fachkräften bei den Baufirmen und den Gemeinde-Ämtern, welche die Baugesuche zügig und korrekt bearbeiten sollten.
Dieser Mangel ist gerade akut, da die Wirtschaft gut läuft und die Arbeitslosenquote so tief ist wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Schwächt sich die Konjunktur ab, dürfte Baufirmen die Personalsuche wieder leichter fallen.
Drittens bremsen die gestiegenen Kosten. Auf dem Höhepunkt im Herbst 2022 erreichten die Baupreise eine Jahresinflation von 8,2 Prozent. Inzwischen legen die Preise zwar nicht mehr so schnell zu, aber sie sind auf einem höheren Niveau angelangt.
Das scheint den Bau nicht nur temporär zu bremsen, wie einmal gehofft, als Bauprojekte aufgeschoben wurden. Aufgeschobene Projekte wurden nicht mehr nachgeholt.
Die höheren Zinsen verteuern das Bauen zusätzlich. Gleichzeitig gibt es dadurch wieder Alternativen, etwa Anleihen von Staaten und Unternehmen. Das erklärt auch, warum eine wichtige Gruppe von Akteuren der letzten Jahre nun weniger aktiv ist, die Pensionskassen.
Bei ihnen kommt hinzu, dass viele jüngst an die 30-Prozent-Limite angestossen sind oder diese gar übertroffen haben. Das ist die Obergrenze für den Anteil, den Investitionen in Immobilien an den gesamten Anlagen haben dürfen. So geben es die Verordnungen zur beruflichen Altersvorsorge vor.
Beim Bundesamt für Wohnungswesen sagt Direktor Martin Tschirren auf Anfrage, der Markt zeige sich derzeit tatsächlich wenig elastisch, was nun bereits zu Knappheiten geführt habe. Doch sei es zu früh für ein Urteil, ob die Schweiz ein strukturelles Problem habe. Es könne auch sein, dass der Markt erst mit Verzögerung reagiere. Tschirren hält darum vorläufig Massnahmen für sinnvoll, welche durch verbesserte Rahmenbedingungen die Bautätigkeit stützen.
Einstweilen bleibt es dabei: Die Schweiz braucht mehr Wohnungen, schafft aber so wenige wie seit über zehn Jahren nicht mehr – als sie noch eine Million Einwohner weniger hatte. (aargauerzeitung.ch)
Zudem: wer verdichtet, reisst alte, günstigere Wohnungen ab und ersetzt sie durch neue Wohnungen. Das ist viel teurer als Bauen auf der grünen Wiese.
Kostet eine neue Wohnung 1.5 Mio. und will man als Investor 5 Prozent Rendite erzielen bei den aktuellen Zinsen, dann müsste man die neue Wohnung bei 2/3 Fremdkapital für ca. 6400 Franken im Monat vermieten. Darunter verweigert die Bank gar den Kredit wegen Tragbarkeit. Wer soll so eine Miete bezahlen können?