Vor der Zinswende ist vor diesen Immobilien am meisten gewarnt worden, es könne dort zu grossen Preissenkungen kommen. Nun, da die Zinswende gekommen ist, sind die Preise von Renditeimmobilien tatsächlich bereits deutlich gefallen.
Und es stellt sich die Frage, wie es weitergeht mit diesen Immobilien, welche gekauft oder erstellt werden, um Geld zu verdienen mit der Vermietung. Wem tun die bisherigen Preissenkungen weh? Geht es noch weiter in die Tiefe?
Zuvor ging es über zwei Jahrzehnte nur nach oben, Jahr für Jahr. Es gab einen Boom, wie Zahlen der Beratungsfirma Fahrländer Partner (FPRE) zeigen. Von 2000 bis 2022 haben sich die Preise im nationalen Mittel mehr als verdoppelt. Es ging um 154 Prozent nach oben.
Das ist weit mehr als die Inflation, die es in diesen 22 Jahren sonst durchschnittlich gegeben hat. Wie sich am Landesindex für Konsumentenpreise ablesen lässt, nahmen hierzulande die Preise von Waren und Dienstleistungen in dieser Periode durchschnittlich bloss um 11 Prozent zu.
2023 kommt der Boom anscheinend zu einem Ende. Gemäss vorläufigen Zahlen von FPRE sind die Preise erstmals gefallen - und zwar deutlich. Im Vergleich zum Peak von 2022 haben sie um 10.3 Prozent nachgegeben. Schaut man genauer hin, auf einzelne Quartale und Kantone, sind die Preisrückgänge noch grösser.
Den Höhepunkt erreichten die landesweiten Preise im ersten Quartal von 2022. Verglichen mit diesem Rekordstand haben die Preise im 2. Quartal 2023 bisher bereits um 13.4 Prozent korrigiert. Das ist das nationale Mittel. In einzelnen Kantonen ist es deutlich weniger oder mehr. Die höchsten Rückgänge gibt es in den beiden Appenzell (17.6 Prozent) und in Obwalden (17.3 Prozent), in Solothurn (16.5 Prozent) und Basel-Landschaft (16.1 Prozent).
«Diese Preisrückgang bei den Wohnrenditeliegenschaften kann sich in der Schweiz sehr wohl fortsetzen», warnt die Schweizerische Nationalbank im aktuellen Stabilitätsbericht, den sie im Sommer veröffentlicht hatte. Denn die Immobilienmärkte würden immer mit einer gewissen Verzögerung auf Zinsänderungen reagieren.
Diese Preisrückgänge können sanft ablaufen – also ohne dass die Preise nominal signifikant sinken. Immobilien würden nicht mit der allgemeinen Teuerung aller Waren und Dienstleistungen mithalten und auf diese Weise an Wert verlieren. Aber Verkäufer würden noch immer ungefähr den gleichen nominalen Preis erhalten, den sie beim Kauf bezahlt hatten.
Es kann auch dumm laufen – oder, wie es die SNB formuliert, einhergehen mit «abrupten und substanziellen Korrekturen der nominalen Preise». Ein Verkäufer würde deutlich weniger auf dem Konto gutgeschrieben erhalten, als er einst abgehoben hat. Dieses Risiko gebe es bei allen Immobilien, jedoch besonders bei Wohnrenditeliegenschaften.
In diesem Segment, schreibt die Schweizerische Nationalbank, «scheinen die Wahrscheinlichkeit und das potenzielle Ausmass von Preiskorrekturen am höchsten zu sein».
So haben sich die Preise besonders weit entfernt von den «Fundamentalfaktoren». Gemeint ist da etwa die Höhe der Mieten, welche ein Mehrfamilienhaus einbringt. Aktuell zahlt man für die gleichen Mieteinnahmen einen viel höheren Kaufpreis, als es sonst über viele Jahre üblich war – um 45 Prozent höher.
Und dann sind da kommerzielle Investoren, die sich Mehrfamilienhäuser gekauft haben und die zum Risiko werden könnten. Laut SNB zeigt die Erfahrung nämlich, dass es unter ihnen rascher zu Kreditausfällen kommt als unter privaten Eigentümern.
Im Gegensatz zu diesen haften sie nämlich nicht mit dem gesamten Vermögen. Sie haften beschränkt, zum Beispiel nur mit dem Aktienkapital. Darum gilt, so die SNB: «Sollte es zu Preiskorrekturen kommen, könnten diese durch die kommerzielle Investoren verstärkt werden».
Das sind die Gefahren, die da lauern. Doch tun die bisherigen Preissenkungen schon irgendjemandem richtig weh? Sind dadurch irgendwo im Land in irgendwelche Bilanzen grosse Löcher gerissen worden? FPRE-Chef Stefan Fahrländer bezweifelt, das dem so ist.
Die Preise sind zwar zuletzt gefallen, und dies deutlich. Renditeimmobilien sind nun wieder tiefer bewertet als im Jahr 2019. Vier Jahre an Preissteigerungen sind somit zunichte gemacht worden.
Doch zugleich bedeutet dies auch: Wer im Jahr 2018 oder früher gekauft hat, der würde heute bei einem Verkauf noch immer Gewinn machen. Die Preise liegen um gut 5 Prozent höher als 2018.
Wer also auf schnelle Kasse aus war, zum Beispiel 2021 kaufen und schon 2023 wieder verkaufen, dem hat die Zinswende einen Strich durch die Rechnung gemacht. Doch solch waghalsiges Spekulieren auf Preisgewinne dürfte selten sein.
Allein schon deshalb, weil es mit hohen Steuern auf den Grundstückgewinn bestraft wird. Darum dürften die meisten ihre Immobilie lange bis sehr lange halten. Solche Investoren machen aktuell zwar weniger Gewinn, als wenn sie auf dem Peak von 2022 ausgestiegen wären – aber Gewinn machen sie noch immer.
Es hängt viel davon ab, ob es dabei bleibt. Die Banken haben hierzulande weit über 1000 Milliarden Franken an Hypotheken ausstehen. Das Total ist zuletzt im historischen Vergleich zwar nur moderat angestiegen. Doch gerade an die Immobiliengesellschaften haben die Banken zuletzt in deutlich höherem Tempo neue Hypotheken vergeben.
Die inländischen Banken hätten rund 15 Prozent ihrer Kredite an Unternehmen verliehen, welche ihr Geld mit Immobilien verdienen, schreibt die SNB im Stabilitätsbericht. Und weiter: «Sowohl diese Firmen als auch die für ihre Kredite hinterlegten Sicherheiten sind besonders anfällig gegenüber einer Preiskorrektur am Immobilienmarkt.» (aargauerzeitung.ch)
Gibt es Firmen, die mehr von der Bewertung abhängig sind als andere?