Wie eine 40 Jahre alte Regel das Mietproblem verschlimmert
Die Wohnungsnot treibt die Schweizer Bevölkerung um. Es gibt zu wenige freie Wohnungen. Und diejenigen, die auf den Markt kommen, sind oft sehr teuer. Die Wohnkosten haben sich vom Nischenthema zum festen Top-Ten-Gast im jährlichen UBS-Sorgenbarometer gemausert. Aktuell liegen sie dort auf Platz 7.
Politisch ist das Thema seit Jahren weitgehend blockiert. Einer von vielen Streitpunkten: Das geltende Modell zur Berechnung der zulässigen Anfangsmietzinsen und Mietzinserhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Im Mai 2025 liess die Hauseigentümerseite einen geplanten Runden Tisch zum Thema platzen.
Im Prinzip gilt in der Schweiz eine Kostenmiete mit einer gedeckelten Rendite. Das betonen Mietervertreter gebetsmühlenartig. Vermietende dürfen also nur einen bestimmten Ertrag erzielen: Die sogenannte Nettorendite. Dazu ziehen sie von den Mieteinnahmen alle Kosten ab – etwa Hypothekarzinsen, Unterhalt oder Verwaltung. Der Rest ist für die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals gedacht.
«Entspricht nicht mehr der Realität»
Aktuell beträgt die maximal zulässige Nettorendite 3,25 Prozent. Seit einem umstrittenen Bundesgerichtsurteil vom November 2020 darf diese Nettorendite 2 Prozent über dem hypothekarischen Referenzzinssatz von aktuell 1,25 Prozent liegen. Zuvor war nur ein Zuschlag von 0,5 Prozent erlaubt.
Für Neubauten gelten teilweise höhere Renditen. Bei über 30 Jahre alten Gebäuden dürfen Mieten unter bestimmten Bedingungen an das ortsübliche Niveau angepasst werden. Dennoch: Die Nettorendite ist eine zentrale Kerngrösse im Mietrecht – insbesondere zur Anpassung von Bestandsmieten.
Nach wertsteigernden Renovationen dürfen Vermietende die Miete erhöhen. In laufenden Verträgen sind Erhöhungen ansonsten nur in drei Fällen erlaubt: bei Änderungen des Referenzzinssatzes, bei Inflation oder bei allgemeinen Kostensteigerungen.
Diese Regelung soll sicherstellen, dass Vermietende gestiegene Kosten an die Mieter weitergeben können. In welchem Ausmass das erlaubt ist, basiert auf einem vom Bundesamt für Wohnungswesen festgelegten Modell. Dieses stammt allerdings aus den 1980er Jahren und wurde seither nicht mehr wesentlich angepasst.
Die Immobilienberatungsfirma IAZI erstellte im November 2024 im Auftrag des Bundes eine Studie und hielt fest: Das Modell entspricht «in mehrerlei Hinsicht nicht mehr der heutigen Realität». Die zugrundeliegenden Annahmen weichen «deutlich» von den Gegebenheiten des heutigen Immobilienmarktes ab. Besonders stark zeigt sich das bei den zwei zentralen Annahmen des Modells über die Kostenstruktur der Eigentümerschaft.
Annahme 1: Das Modell nimmt an, dass Vermietende 70 Prozent der Mieteinnahmen für Kapitalkosten aufwenden, 30 Prozent für übrige Kosten wie Betrieb und Unterhalt. Laut Studie liegen die übrigen Kosten heute jedoch weit unter dem vom Modell angenommenen Anteil an den Mietzinseinnahmen.
Annahme 2: Von den Kapitalkosten entfallen laut Modell 60 Prozent auf Fremdkapital und 40 Prozent auf Eigenkapital. Bezogen auf die gesamten Mietzinseinnahmen wären das 42 Prozent für Fremdkapital und 28 Prozent für Eigenkapital.
Laut Studie liegen im heutigen Immobilienmarkt und Zinsumfeld die Kosten für das Fremdkapital jedoch bei sämtlichen Typen von Eigentümerschaften weit unter den vom Modell angenommenen 42 Prozent der gesamten Mietzinseinnahmen.
Kombiniert lässt sich sagen: Sowohl die Fremdkapitalkosten als auch die übrigen Kosten sind tiefer als im Modell angenommen. Deshalb fliesst ein deutlich höherer Anteil der Mietzinseinnahmen als Rendite auf das Eigenkapital zu den Vermietenden.
Ein wichtiger Grund dafür: Seit den 1980er Jahren haben institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Fonds und Immobilienfirmen an Bedeutung gewonnen. Ihr Anteil an Mietwohnungen stieg zwischen 2000 und 2023 von 31 auf 44 Prozent. Gleichzeitig sank der Anteil privater Eigentümer von 57 auf 45 Prozent.
Institutionelle Investoren arbeiten mit weniger Fremdkapital. Sie verfügen über genügend Eigenmittel, um Immobilien weitgehend selbst zu finanzieren. Laut Studie fliessen bei Pensionskassen teils rund 70 Prozent der Mieteinnahmen als Rendite auf das Eigenkapital – statt der im Modell angenommenen 28 Prozent.
Für Mietende sind das keine guten Nachrichten. Denn zur Berechnung des zulässigen Ertrags, also der Nettorendite, spielt das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital eine wichtige Rolle. Je höher der Anteil Eigenkapital, desto höhere Mieten dürfen angesetzt werden, ohne dass Eigentümer damit die zulässige Nettorendite überschreiten. Kurz gesagt: Auf Eigenkapital lässt sich mehr Rendite erzielen als auf Fremdkapital.
Motion will Rendite auf Eigenkapital begrenzen
«Der Vormarsch der institutionellen Eigentümer mit viel Eigenkapital führt zu einer gefährlichen Dynamik bei den Mieten», sagt Grünen-Nationalrat Michael Töngi (LU), Vizepräsident des Mieterverbands Schweiz. «Und zusätzlich dazu dürfen Vermietende seit dem Bundesgerichtsurteil von 2020 ohnehin bereits eine höhere Nettorendite erzielen.»
Das oberste Gericht argumentierte damals, dass die bis anhin geltende Renditebeschränkung (0,5 Prozent über dem hypothekarischen Referenzzinssatz) aus einer Hochzinsphase stamme. Im aktuellen Tiefzinsumfeld führe das zu sehr niedrigen Mieterträgen, die «in keinem angemessenen Verhältnis zur Nutzung betreffender Wohnungen» stünden.
«Statt sich nach diesem Fehlurteil für die Mieterinnen und Mieter einzusetzen, will der Bundesrat die höheren Renditen für Vermietende nun undemokratisch per Verordnung durchboxen und verewigen», kritisiert Grünen-Nationalrat Michael Töngi mit Blick auf eine im Februar präsentierte Vernehmlassungsvorlage, die den Bundesgerichtsentscheid auf Verordnungsebene umsetzt.
Töngi hat im März eine Motion eingereicht. Er verlangt vom Bundesrat Massnahmen, um den Einfluss des Eigenkapitals auf die Renditeberechnung zu begrenzen. Damit sollen sehr hohe Mieten bekämpft werden. Konkret fordert der Luzerner, dass der Anteil des Eigenkapitals nicht mehr bis zu 100 Prozent berücksichtigt werden darf. Mit seiner Motion will er eine Diskussion lancieren: «Wir müssen verhindern, dass finanzkräftige Investoren dank viel Eigenkapital die Mietzinse immer weiter in die Höhe treiben».
Der Bundesrat krebste zurück
Diese Forderung rüttelt auch am geltenden Mietzinsmodell aus den 1980er Jahren. Im April 2024, nachdem der Referenzzinssatz zweimal hintereinander gestiegen war und viele Mieten entsprechend aufgeschlagen hatten, wollte der Bundesrat mit einem Kostendämpfungspaket dagegenhalten. Geplant war unter anderem, die Weitergabe von Inflation und allgemeinen Kostensteigerungen an die Mietenden zu begrenzen.
Bürgerliche Parteien, die Immobilienbranche und ein Teil der Kantone opponierten teilweise heftig. Der Bundesrat liess die Pläne fallen. Auch Michael Töngis Motion dürfte auf den erbitterten Widerstand der kapitalkräftigen Immobilieninvestoren stossen.
Derweil wagt die Landesregierung nochmals einen neuen Anlauf: Bis Ende September soll das Bundesamt für Wohnungswesen dem Bundesrat ein überarbeitetes Mietzinsmodell vorlegen. Ob es diesmal gelingt, die über 40 Jahre alten Grundlagen zu modernisieren, ist offen.
