Wirtschaft
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ARCHIVBILD ZUR STUDIE DES ZUERCHER MIETERVERBANDES UEBER DEN WOHNUNGSMARKT UND AIRBNB, AM DIENSTAG, 3. OKTOBER 2017 - A banner advertizes a vacant 3.5 rooms apartment in Zurich, Switzerland, pictured on January 13, 2014. (KEYSTONE/Christian Beutler)

Ein Transparent weist auf eine freie 3,5-Zimmer-Wohnung in Zuerich hin, aufgenommen am 13. Januar 2014. (KEYSTONE/Christian Beutler)

Die Schweizer sind ein Volk von Mietern – das zu hohe Mieter bezahlt. Bild: KEYSTONE

800 Millionen Franken Miete zu viel – darum holen Schweizer die Mietzinssenkung nicht ab

Nur jeder Fünfte verlangte zuletzt eine Mietsenkung. Eine Studie erklärt die vermeintliche Trägheit.

Niklaus Vontobel / ch media



Nächste Woche wird der neue hypothekarische Referenzzinssatz veröffentlicht. Zwar wird der Zins gleich bleiben. Dennoch ist für viele Schweizer die Chance wieder da, eine Mietsenkung einzufordern. Viele Wohneigentümer würden nur über Mietzinsänderungen reden wollen, wenn jeweils der neue Referenzzins bekannt gegeben wird, sagt der Mieterverband. Und nach der letzten Senkung haben noch acht von zehn Mietern keine Reduktion erhalten. Dabei würde ihnen diese zustehen seit der Referenzzins vor zwei Jahren um einen Viertelprozentpunkt sank.

Ein Artikel von

Die Untätigkeit der schweizerischen Mieter erscheint auf den ersten Blick rätselhaft. Immerhin könnten sie eine hübsche Summe einsparen. Eine überschlagsmässige Rechnung des Iazi zeigt die Grössenordnungen auf. Insgesamt zahlen die Mieter jährlich rund 35 Milliarden Franken. Seit der letzten Senkung des Referenzzinses um einen Viertelprozentpunkt könnten sie eine Mietreduktion von 3 Prozent verlangen. Umgerechnet rund eine Milliarde. Tatsächlich wurden davon bislang nur 20 Prozent eingefordert. Rund 800 Millionen haben die Mieter bislang also liegen lassen.

Immobilienmarkt Schweiz

Bild

Bild: schweiz am wochenende / martin ludwig

Diese vermeintliche Trägheit ist keine Schweizer Spezialität. Ein ähnliches Phänomen ist in den USA zu beobachten, was die Neugier von dortigen Notenbanken-Ökonomen geweckt hat. Ihre Studie legt nahe: Die Mieter haben einen guten Grund, nicht bei jeder Gelegenheit auf Mietsenkungen zu drängen. Denn umgekehrt nutzen auch viele Eigentümer nicht jede Gelegenheit für Erhöhungen.

Soziale Faktoren

Den Verzicht auf Mieterhöhungen könnte man mit sozialen Faktoren erklären. Eigentümer schätzen es vielleicht, eine gute Beziehung zum Mieter zu haben. Diese wollen sie nicht aufs Spiel setzen, indem sie wie der berühmte Homo oeconomicus nur den eigenen Nutzen maximieren. Doch die US-Ökonomen deuten das Phänomen klassisch ökonomisch. Auch Homo-oeconomicus-Eigentümer können auf Mieterhöhungen verzichten. Wenn sie nämlich nicht wissen, ob der Mieter sonst auszieht. Gerade Eigentümer mit wenigen Wohnungen wollen Ausfälle tunlichst vermeiden.

37 Wohnungsinserate, die jeden Mieter abschrecken

In der Schweiz spielen anscheinend vergleichbare Mechanismen, wie eine Erhebung von Iazi zeigt. Das Immobilienberatungsunternehmen hat untersucht, wie der Referenzzins sich in den letzten zehn Jahren ausgewirkt hat. Als er 2017 zuletzt nachgab, erhielten nur zwei von zehn Mietern eine Reduktion, im Jahr 2012 waren es drei von zehn. Doch als zuvor der Referenzzins im Jahr 2008 zweimal anstieg, erhielten auch nur zwei beziehungsweise drei von zehn Mietern eine Erhöhung. Die meisten Eigentümer neigen dazu, die Mieten gleich zu lassen.

9.5 Milliarden Franken

weniger Miete sollten in der Schweiz heute bezahlt werden im Jahr 2008. Das rechnet der Mieterverband vor. Auf der rechten Seite des politischen Spektrum kann man dieser Rechnung wenig abgewinnen.

Unter dem Strich haben Mieter durchaus von den tieferen Hypothekarzinsen profitiert. Zumindest jene Mieter, die in ihren Wohnungen blieben. Heute zahlen sie weniger als zehn Jahre zuvor. Die sogenannten Bestandsmieten sind immerhin um 8 Prozent gesunken, wie Iazi berechnet hat. Die politisch umstrittene Frage ist indessen: Hätten sie noch tiefer sinken sollen?

«Gigantische Unterschlagung»

Dieser Ansicht ist der Mieterverband. Ihm geht es nicht nur um die Bestandesmieten. Die Mieten seien insgesamt zu hoch. Also die Bestandesmieten: Das was ein Mieter bezahlt, wenn er in der gleichen Wohnung bleibt. Und die Angebotsmieten: das, was ein Mieter hinlegen muss, wenn er eine neue Wohnung suchen muss. Gemäss Mieterverband hätten sich auch die Angebotsmieten nach dem Referenzzins zu richten. Die Mieten seien zu Unrecht um 2.5 Milliarden gestiegen in den letzten zehn Jahren. Sie sollten 7 Milliarden tiefer liegen. Eine «gigantische Unterschlagung» sei dies.

ARCHIV - Ein Informationsformular des Mieterinnen- und Mieterverbands liegt in einem Regal beschriftet mit

Informationsbroschüre des Mieterverbands. Bild: KEYSTONE

Auf der rechten Seite des politischen Spektrums kann man dieser Sichtweise naturgemäss wenig abgewinnen. So wird dem Mieterverband meistens entgegengehalten, dass man den Markt spielen lassen müsse. Ansonsten könne beispielsweise ein chronisches Unterangebot an Wohnungen entstehen. Weil sich das Bauen neuer Wohnungen nicht genügend rentiere. Dass zuletzt deutlich mehr Wohnungen erstellt wurden, auch in Grosszentren wie Zürich – das wird als Beleg für einen funktionierenden Markt gesehen.

Viele langjährige Mieter zufrieden

Im Schweizer Markt für Mietwohnungen läuft dennoch nicht alles Rund. Das zeigte jüngst eine Studie im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft (Seco). Demnach liegen in vielen Kantonen die Bestandesmieten viel höher als die Marktmieten. Wer also lange in einer Wohnung wohnt und wechseln muss, zahlt einen zünftigen Aufschlag. In Zürich etwa kann dieser bis zu 80 Prozent betragen. Das hat Folgen. Wer umziehen muss, zahlt mehr. Andere bleiben lieber in ihren Wohnungen, auch wenn diese eigentlich zu klein sind.

Wie soll sich der einzelne Mieter nun verhalten? Iazi-Chef Donato Scognamiglio sagt, letztlich müsse jeder selber wissen: «Fordere ich eine tiefere Miete ein – oder stimmt es so, wie es ist.» Zu berücksichtigen gelte es etwa, ob der Eigentümer auf Mieterhöhungen verzichtet habe, als sich der Referenzzins zuletzt erhöhte. Viele langjährige Mieter seien auch zufrieden mit ihrer Situation, da ihre Bestandsmiete oft weit unter den Marktmieten in der Umgebung liegen würden.

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23Alle Kommentare anzeigen
    Alle Leser-Kommentare
  • Schneider Alex 02.06.2019 06:27
    Highlight Highlight Schweizer*innen sind extrem harmoniebedürftig! Das zeigt sich nicht nur bei den Mieten, sondern auch beim fehlenden Veränderungswillen bei den Krankenkassen, bei Abstimmungen und Wahlen. Ist wohl eine Folge des hohen Wohlstandsniveaus, der grassierenden Bequemlichkeit, sich um öffentliche Anliegen zu kümmern.
  • lilie 01.06.2019 13:30
    Highlight Highlight Meine Erfahrung ist, dass den meisten Mietern eher gar nicht bewusst ist, dass sie Mietzinssenkungen einfordern dürfen/müssen. Das äussert sich dann in Aussagen wie: "Mein Vermieter ist immer rauf mit der Miete, wenn der Referenzzins rauf ist, aber nie runter...".

    Wenn man ihnen dann erklärt, dass es an ihnen ist, die Senkung einzufordern, ist ihnen das zu blöd.

    Tatsächlich fände ich es bessser, wenn der Vermieter Senkungen selber weitergeben würde. Schliesslich beschäftigt er sich mit der Materie, nicht der Mieter...
  • Sarkasmusdetektor 01.06.2019 13:16
    Highlight Highlight Ein Faktor ging da vergessen: Natürlich erhöhen nur die wenigsten Vermieter die Miete, wenn sie Zinsen steigen, nämlich nur diejenigen, welche zuvor die Mieten gesenkt haben. Die anderen können die Miete ja gar nicht erhöhen, weil sie bereits auf einem höheren Referenzsatz basiert.
  • pnao 01.06.2019 13:06
    Highlight Highlight Ich bin Anfang März in eine neue Wohnung zur Miete eingezogen, diese stand sicher ein paar Monate leer. Kann es also sein, dass eine Mietzinssenkung von vorherigem Jahr noch nicht beantragt wurde? Bzw. lohnt es sich einfach mal einen Brief zu schicken?
    Danke
  • Chääschueche 01.06.2019 10:19
    Highlight Highlight Aber dann auf 20Min und Watson.ch

    "Ich kann mir nichts Leisten. Verdammte KK Prämie, teure SBB, keine Lohnerhöhung erhalten usw"

    Ich spare jeden Monat ~100 CHF. Seit der ersten Senkung des Referenzzinssatzes (betrifft mich seit 2012) sind somit mehrere 1000 Franken zusammengekommen. Wer zu Faul ist einen Brief zu Schreiben: 🤷‍♀️

  • wknd 01.06.2019 08:42
    Highlight Highlight "Demnach liegen in vielen Kantonen die Bestandesmieten viel höher als die Marktmieten. Wer also lange in einer Wohnung wohnt und wechseln muss, zahlt einen zünftigen Aufschlag."

    Nach meinem Verständnis müsste es "tiefer" anstatt "höher" heissen...
  • N. Y. P. 01.06.2019 08:16
    Highlight Highlight Da hat die Lobby der Immobilienbesitzer in Bern ganze Arbeit geleistet.

    Die Leute müssen chrampfen, haben vermutlich, zwischen Kinder in der KITA abholen und dem Besuch der Schwiegermutter vorbereiten, keine Zeit, den Referenzzinssatz zu verfolgen.

    Notiz an die SP : Initiative machen

    "Sind sie dafür, dass Immobilienbesitzer Senkungen des Referenzzinssatzes automatisch an die Mieter weitergeben müssen ?"

    Ist doch ein Unding, dass alle Mieter sich persönlich, mit eingeschriebenem Brief, an ihre Verwaltung wenden müssen.
    • Bosshard Matthias 03.06.2019 07:02
      Highlight Highlight OK dann aber auch automatische Erhöhung.
      Wird aber vielen nicht schmecken wie immer möchte man das Weggli und dr Batzen so lauft das aber nicht.
  • Herr H. Sohn 01.06.2019 07:57
    Highlight Highlight Hol's der Teufel!
  • Ökonometriker 01.06.2019 07:46
    Highlight Highlight Hier wäre ein Automatismus in beide Richtungen wohl am gerechtesten...
    • Butschina 01.06.2019 08:30
      Highlight Highlight Da habe ich wohl Glück. Bei meiner jetzigen Wohnung wird der Mietzins automatisch angepasst. Liegt wohl daran, dass ich Mieterin der Stadt bin. Falls der Referenzzinssatz mal erhöht wird, dürfen sie es aber gerne vergessen 😉
    • wknd 01.06.2019 08:46
      Highlight Highlight Dieser Automatismus könnte auch die enormen Mietzinssprünge nach einem langjährigen Mietverhältnis abfedern. Denn dann hat der Vermieter weniger Anreize die "entgangene" Miete zu komp
    • p4trick 01.06.2019 12:11
      Highlight Highlight Ich bin sicher dass rennst du beim HEV offene Türen ein. Bald kann's nur noch in eine Richtung gehen: nach oben wenn überhaupt
  • marcog 01.06.2019 07:34
    Highlight Highlight Viel wichtiger als diese kleinen Mietzinssekungen ist, dass man den Anfangsmietzins anficht. Dabei lässt sich oftmals viel mehr rausholen. Wenn jemand eine Wohnung seit deutlich mehr als 10 Jahren besitzt, nun neu vermietet und statt 2'500.- plötzlich 3'500.- verlangt kann man dies in den meisten fällen locker anfechten. Auch wenn die neue Miete nun "marktüblich" wäre, darf die Netorendite derzeit nur 2% betragen (Referenzzinssatz + 0.5%), was in solchen fällen meist weit überschritten ist.
    • bebby 01.06.2019 07:54
      Highlight Highlight Finde ich super, wenn Leute einen Vertrag unterschreiben und dann anfechten bevor die Tinte trocken ist.
      Damit macht man sich von Anfang an beim Vermieter unbeliebt. Eine langjährige Beziehung wird das sicher nicht.
    • Midnight 01.06.2019 08:24
      Highlight Highlight @bebby Vermieter, die ihre Mieter um ihr Geld betrügen sind aber auch nicht besser (2% Nettorendite my ass!). Und von denen gibt es heute leider wie Sand am Meer...

      Schade, dass hier niemand so genau hinschaut.
    • dorfne 01.06.2019 09:11
      Highlight Highlight Mit locker anfechten wirds bald vorbei sein. Der Hauseigentümerverband unter SVP Führung verlangt eine Abschaffung der Vergleiche mit "ortsüblichen" Mieten. Auch der vorherige Mietzins soll nicht mehr aufgedeckt werden. Wohnen ist Zwangskonsum. Jeder muss wohnen. Deshalb sollte man Wohnungsbau und Mieten nicht vollständig dem freien Markt überlassen. Wir brauchen viel mehr bezahlbare Wohnungen.
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