Ein Eigenheim gilt als der grosse Traum vieler Menschen. Das zeigt etwa eine Umfrage unter Mieterinnen und Mietern im Alter von 30 bis 50 Jahren. Dort gaben 46 Prozent an, sie würden mit dem Gedanken an einen Kauf spielen. Doch ausgerechnet in der reichen Schweiz ist dieser Traum im internationalen Vergleich besonders weit weg. In den letzten Jahren ist er weiter in die Ferne gerückt.
Wie weit genau, was die Ursachen sind und allenfalls getan werden kann -das alles zeigt eine neue Analyse des Immobilienberaters Wüest Partner zum Thema: «Wohneigentum in der Schweiz - zwischen Wunsch und Realität». Beides klafft doch arg weit auseinander.
Unter 24 Ländern ist der Anteil der Wohneigentümer nirgendwo kleiner als in der Schweiz - nicht in Deutschland, nicht in Österreich, in Dänemark, den Niederlanden oder in Schweden. Nirgendwo.
In der Schweiz liegt der Anteil der Wohneigentümer unter 40 Prozent. In Deutschland ist er über dieser Marke, wenn auch nur wenig. In Österreich liegt der Anteil schon fast bei 50 Prozent, in den Niederlanden und in Schweden bei knapp 60 Prozent. Auf die höchsten Anteile – über 80 Prozent – kommen Rumänien, Polen und Ungarn.
Wunsch und Realität nähern sich einander nicht an; sie driften weiter auseinander.
Der Anteil der Wohneigentümer – die sogenannte Wohneigentumsquote -ist in der Schweiz in den letzten Jahren sogar zurückgegangen: Im Jahr 2015 lag er bei 38,4 Prozent; 2021 dann bei 36,3 Prozent. «Spürbar» tiefer sei das, heisst es im Immobilien-Monitor. Das sei angesichts des tiefen Ausgangsniveaus «umso überraschender».
Dieses Auseinandergehen hat laut Wüest Partner vor allem einen Grund: Es werden zu wenige neue Eigenheime gebaut. Zu wenige jedenfalls, um mit der wachsenden Nachfrage mithalten zu können. Diese wird wiederum angetrieben durch eine wachsende Bevölkerung und den Wunsch nach mehr Wohnraum pro Person.
Im Monitor ist dies so formuliert: «Die wichtigste Ursache für die Abnahme der Wohneigentumsquote ist die Tatsache, dass weniger Objekte auf den Markt kommen, als neue Haushalte entstehen.» Darum hat der Anteil aller Haushalte abgenommen, welche ein Eigenheim besitzen. Auch wenn die Zahl der Wohneigentümer absolut gesehen ungefähr gleich geblieben sei.
Am Ende steht die Schweiz da mit einem Markt, welcher entscheidend geprägt ist von einer «Angebotsknappheit». Was knapp ist, ist teuer und wird immer teurer. Darum steigen die Preise schon seit Jahren viel stärker als die Einkommen. Dadurch entfernen sich Wunsch und Realität für den durchschnittlichen Haushalt.
Wie gross diese Entfernung nun ist, das wollte Wüest Partner genau wissen und hat für die Gesamtschweiz, Kantone und für 106 Regionen nachgerechnet.
Über die ganze Schweiz gerechnet sind typische Eigentumswohnungen im mittleren Segment um 9 Prozent zu teuer, als dass sie sich ein durchschnittlicher Haushalt noch leisten könnte. Oder anders gesagt, für solche Wohnungen haben auch unter Haushalten mit zwei Einkommen ganze 58 Prozent nicht genug Geld für den Eigenheimkauf.
Einfamilienhäuser sind noch weniger erschwinglich. Im mittleren Segment liegen ihre Preise um 27 Prozent über dem Niveau, was für typische Haushalte mit zwei Erwerbstätigen gerade noch bezahlbar wäre. 79 Prozent der Haushalte können da nicht mehr mithalten. Typische Einfamilienhäuser haben durchschnittlich ein halbes bis ein ganzes Zimmer mehr als Eigentumswohnungen und kosten 25 Prozent mehr.
Das nationale Mittel ist das eine; das andere sind gewaltige kantonale Unterschiede entlang einem Stadt-Land-Graben. In mehr ländlichen Kantonen wie Glarus und Jura hat es in mittleren Haushaltsbudgets selbst für ein teures Einfamilienhaus noch Platz. In Zug und Genf sind mittlere Einfamilienhäuser um 63 und 55 Prozent zu teuer für einen Haushalt von mittlerer Finanzstärke.
Unterteilt man die Schweiz in 106 Regionen, tun sich ebenfalls Gräben auf. Weit entfernt von bezahlbar sind Eigenheime etwa in Regionen von Schwyz und Nidwalden. Ähnliches gilt für touristische Regionen im Bündnerland, wo Erst- und Zweitwohnungen sehr gefragt sind. Etwas besser sieht es in der Westschweiz aus - etwa im Jura oder in La Chaux-de-Fonds - vereinzelt auch in der Südschweiz. Dort könnten Eigentumswohnungen sogar teurer werden - sie wären noch erschwinglich.
Was ein bezahlbarer Preis ist - das entscheiden in der Regel die Banken, da die allermeisten Haushalte einen Hypothekarkredit brauchen. Diesen bekommen sie nur dann, wenn sie von ihrem Bruttoeinkommen nicht mehr als einen Drittel ausgeben müssen für Zinsen, Unterhalt oder Amortisation. Wobei diese Ein-Drittel-Grenze selbst dann nicht überschritten werden dürfte, wenn der Zins bis auf 4.5 Prozent oder 5 Prozent steigen würde - also weit über das aktuelle Zinsniveau.
Das Auseinanderklaffen von Wunsch und Realität hat viele Gründe, aber vor allem einen: «Das Angebot an Objekten ist in vielen Regionen seit Jahren klein», schreiben die Experten von Wüest Partner. «Hauptgrund dafür ist das rare und teure Bauland.»
Gegen diesen einen Grund würde wiederum eines besonders helfen: auf das teure Bauland mehr Wohnraum packen. In der Studie ist hierzu zu lesen, eine solche Nachverdichtung biete gemäss aktuellen raumplanerischen Vorgaben «die grösste Chance für die Schaffung von erschwinglichem Wohneigentum».
Denn da hat die Schweiz grosse Reserven, auch ohne gesetzliche Änderungen. Würde man diesen vorhandenen Spielraum ausnutzen, könnte man allein durch Anbauten und Aufstockungen bis zu 1 Million zusätzliche Wohneinheiten schaffen, mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 120 Quadratmetern.
Das ist eine eindrückliche Zahl: 1 Million Wohnungen. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 gab es total 4,7 Millionen Wohnungen. Es hat also noch Platz in der kleinen Schweiz, er wird nur nicht ausgenutzt.
Kaufpreis: 1'400'000.-
Eigenmittel (20%): 280'000.-
Für so was muss man ein Einkommen von 223'600.- hinbekommen. Das ist schon extrem viel. Viele Träumen nur schon von einem Gehalt von 100'000.-/Jahr.... Während den Jahren in denen ich jetzt spare wird es noch teurer. Crazy Crazy!