In Deutschland ist mit dem Zinsanstieg eingetreten, wovor die Nationalbank in der Schweiz seit Jahren warnt: Auf eine Preisrallye ist ein Preisverfall gefolgt. Und die Frage ist nun: Hat in Deutschland gerade eine Immobilien- und allenfalls eine Bankenkrise begonnen?
In einer «exorbitanten» Rallye haben sich die Preise für Wohnimmobilien seit etwa 2009 je nach Segment verdrei- bis vervierfacht, berichtet das Kieler Institut für Weltwirtschaft. Bis es 2022 zur historischen Zinswende kam und die Europäische Zentralbank den Leitzins von 0 auf 4,5 Prozent anhob. Seither ist es «jäh» abwärtsgegangen mit den Preisen.
«Die Immobilienpreise sind im Jahr 2023 in einem historisch einmaligem Ausmass gefallen», meldet das Kieler Institut. Seit vor 60 Jahren eine systematische Erfassung eingeführt wurde, sind die Preise für Wohnimmobilien noch nie so stark gesunken.
Verglichen mit dem Jahr 2022 sanken die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, von Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und von Mehrfamilienhäusern sogar um 20,1 Prozent.
Das Kieler Institut hält diesen Preisverfall allerdings nicht für «besorgniserregend». Der Anstieg sei «exorbitant» gewesen, eine Korrektur daher «angebracht».
Mehr Sorgen macht sich die deutsche Finanzaufsicht. Für die Bafin, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, ist eine Korrektur an den Immobilienmärkten eines der grössten Risiken für die Finanzstabilität, wie sie in einem neuen Bericht schreibt. Zwar sei es grundsätzlich positiv, wenn Überbewertungen abgebaut würden, heisst es im Bericht. Gleichzeitig könne aber auch viel schiefgehen.
Die Wende am Immobilienmarkt könnte zunächst die Ertragslage der Banken stark belasten. Bei einzelnen Banken könnten so viele Kredite ausfallen, dass sie sogar gefährdet wären. Anfällig seien Banken, die ihre Spargelder zuvor nicht genügend breit angelegt und in besonders kritische Märkte investiert haben.
So könnte aus fallenden Immobilienpreisen eine Immobilienkrise werden, und aus dieser wiederum eine Bankenkrise. Es wäre nicht das erste Mal. Ähnliches geschah ab 2007, als aus Preisrückgängen am amerikanischen Immobilienmarkt eine globale Finanzkrise wurde. Und die Eurokrise ab 2009 wurde verschärft durch kriselnde Immobilienmärkte in Griechenland, Spanien oder Irland.
Die Bafin beschreibt in ihrem Bericht, welche Entwicklungen bisher ausgelöst wurden durch die historische Zinswende – und wie sich diese auf die Banken auswirken könnte.
Die hohe Inflation bedeutet, dass die Haushalte weniger Kaufkraft haben und für das gleiche Geld weniger bekommen. Die hohen Hypothekarzinsen wiederum sind ein finanzieller Schlag für Haushalte, die Wohneigentum besitzen oder davon träumen.
Deshalb ist Wohneigentum heute weit weniger erschwinglich und die Nachfrage danach deutlich gesunken. Da zugleich das Angebot bisher noch leicht gestiegen ist, sinken die Preise.
Bei den Banken macht sich all dies bisher vor allem im Kreditgeschäft bemerkbar. Sie haben weniger neue Kredite vergeben können, viel weniger. Von Januar bis September 2023 gab es einen Einbruch von 43 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das entspricht fast einer Halbierung. Damit entgehen den Banken erhebliche Einnahmen, was sie laut Bafin «längerfristig vor wirtschaftliche Probleme stellen kann.»
Ein weiteres Problem können Hypotheken darstellen, die noch zu sehr niedrigen Zinsen abgeschlossen wurden. Sie müssen in den nächsten Jahren möglicherweise zu deutlich höheren Zinsen erneuert werden – und manche Haushalte werden diese zusätzliche Belastung nicht tragen können. Noch schlimmer könnte es werden, falls es eine schwere Rezession gibt, die Arbeitslosigkeit steigt und noch mehr Haushalte die Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen könnten.
Und schliesslich können sinkende Immobilienpreise die Banken treffen. Wenn ihre Kunden ihre Hypotheken nicht mehr bedienen können und Wohnungen versteigert werden, sind diese möglicherweise weniger wert – und die Banken bekommen das geliehene Geld nicht mehr vollständig zurück.
Noch sind das nur Risiken, und die Banken haben nur moderate Verluste bei selbst genutzten Wohnimmobilien. Im dritten Quartal 2023 waren nicht mehr Kredite als sonst ausfallgefährdet. Und die Preise sind zwar gesunken, aber laut Bafin noch nicht in gefährlichem Ausmass.
Bei Gewerbeimmobilien hingegen sieht die Bafin noch grössere Risiken. Bei Büroflächen sind die Preise gegenüber dem Vorjahr schon um 10,6 Prozent gefallen, so die Zahlen für das dritte Quartal 2023. Und im Detailhandel, wo es schon länger abwärtsgeht, sind die Preise gegenüber Ende 2019 bereits um 20 Prozent gesunken.
Gefährlich wird dieser Trend für Banken, die stark auf Gewerbeimmobilien spezialisiert sind und nun ein Klumpenrisiko haben. Sie dürften dadurch über einen längeren Zeitraum belastet werden und können dies nicht durch Gewinne in anderen Geschäftsfeldern ausgleichen. Die Bafin warnt: «Einzelne Banken mit stark spezialisierten Geschäftsmodellen oder schlecht gewählten Objekten könnten sogar in Schwierigkeiten kommen.»
Die Zinswende drückt aber nicht nur auf die Immobilienpreise. Sie könnte sie auch stützen – indem sie das Angebot an Wohnraum verknappt. Deutschland erlebt ein Phänomen, das die Schweiz nur allzu gut kennt. Es wird zu wenig gebaut. Der Bau steht vor einem «Rekordeinbruch».
Der Verband der Immobilienwirtschaft warnte kürzlich, im Jahr 2025 würden 720'000 Wohnungen fehlen, weil sich Bauen heute nicht mehr lohne. Ein Hauptgrund: Die Zinsen sind zu hoch. Weil zudem auch die Auflagen zu zahlreich und zu teuer seien, gelte heute: «Wer Wohnraum baut, geht bankrott.»
Die Zinswende zieht also einen langen Rattenschwanz an Folgen nach sich. In Deutschland muss man hoffen, dass sie nur wenige Banken treffen und es bei moderaten Verlusten bleibt. Das wäre dann nur eine angebrachte Korrektur von Überbewertungen auf einem Immobilienmarkt, welche zuvor eine exorbitante Preisrallye erlebt hat. (aargauerzeitung.ch)
Dieses Risiko ist aufgrund der hybriden Arbeitswelt (viel mehr Home Office seit Corona) auch in der Schweiz absehbar.
Private Immobilien haben wir momentan eher zu wenig (wegen strikter Vorschriften und hoher Netto-Neuzuwanderung dank guter Konjunktur), aber bei gewerblichen Immobilien ist auch in der Schweiz mit einem rapiden Preiszerfall zu rechnen.
Viele Firmen werden in Zukunft weniger Büroflächen benötigen.