Wohnchef des Bundes: «Da sind wir bis jetzt nicht weitergekommen»
Herr Tschirren, wie ist Ihr Verhältnis zu SP-Nationalrätin Jacqueline Badran?
Martin Tschirren: Professionell. Ich kenne Frau Badran, wir haben hin und wieder miteinander zu tun und führen dabei interessante Diskussionen.
Ich frage, weil Frau Badran kürzlich in einem Interview sagte, das von Ihnen geleitete Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) tue nichts, als Kaffee rauszulassen. Hat sie recht?
Ich hoffe, dass es immerhin guter Kaffee ist. (lacht). Im Ernst. Wir setzen die Wohnungspolitik des Bundes um und erfüllen dabei so gut wie möglich den Verfassungsauftrag. Neben der Wohnbauförderung sind wir auch für das Mietrecht zuständig. Wir haben in den letzten Jahren mehrfach versucht, Diskussionen über eine Aktualisierung des Mietrechts anzustossen. Dafür braucht es politische Mehrheiten und dabei sind wir bis jetzt nicht weitergekommen.
Frau Badran sagt: Dass die Mieten steigen, weil das Angebot knapp ist, sei ein Märchen. Das Gesetz deckle die maximal zulässige Rendite bei Mieten, weshalb es kein Markt nach Angebots- und Nachfragelogik sei. Das Problem sei vielmehr, dass sich «zu viel Kapital um den Boden balgt» und auf hohe Rendite aus ist. Stimmt diese Diagnose?
Die Verfügbarkeit von Boden spielt bei der Wohnraumversorgung sicher eine grosse Rolle. Wenn der Boden knapp ist und, wie in den letzten Jahren, viel Geld in den Wohnungsbau fliesst, dann führt das – etwas vereinfacht gesagt – zu steigenden Preisen. Mit diesen Preissteigerungen kämpfen alle Akteure, die im Wohnungsmarkt aktiv sind. Aber bei der Frage der Verknappung bin ich mit Frau Badran nicht einig.
Aber in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre, als viel gebaut wurde, sogar über die Nachfrage hinaus, stiegen die Mieten trotzdem kräftig an.
Es ist richtig, in dieser Phase wurde viel gebaut und die Leerwohnungsquote erreichte 2020 mit 1,72 Prozent den höchsten Wert seit über 20 Jahren. Seither ist sie aber rasch und deutlich gesunken, auf 1,0 Prozent im Sommer 2025 – das ist ein Rückgang von gut 40 Prozent. In dieser Zeit sind rund 23'000 mehr Haushalte entstanden als Wohnungen gebaut wurden. Das führt zu einer Verknappung des Wohnraums.
Und wie wirkt sich das auf die Mietzinse aus?
Hier muss man unterscheiden, von welchen Mietzinsen man spricht. Die Verknappung des Wohnraums wirkt sich auf die Angebotsmieten aus, also die Mietzinse von ausgeschriebenen Wohnungen. Hier sind die Mietzinsen in den letzten Jahren relativ stark gestiegen. Bei den Bestandsmieten war die Entwicklung weniger dynamisch. Sie sind vor allem angestiegen, als sich der Referenzzinssatz zweimal erhöhte. Als er in den Jahren zuvor sank, wurden die Mietzinse tatsächlich weniger reduziert als man hätte erwarten können. Das hat mit dem Mietrecht zu tun: Dieses überlässt es den Mietenden, ob sie in einem solchen Fall eine Mietzinssenkung einfordern wollen. Das wird verhältnismässig selten genutzt.
Ihr Chef, Wirtschaftsminister Guy Parmelin, hat einen runden Tisch zum Thema organisiert. Daraus entstand ein stark auf den Abbau von Regulierungen fokussierter «Aktionsplan Wohnungsknappheit». Dieser Plan wurde nicht zuletzt von der Mieterseite als mutlos kritisiert. Macht der Bundesrat Wohnpolitik für die Immobilienbranche?
Nein. Der Aktionsplan ist die Kunst des Möglichen und die Kompromisssuche gehört zu unserem politischen System. Im Aktionsplan haben sich alle Akteure im Wohnbereich auf diejenigen Lösungsansätze und Massnahmen verständigt, von denen vielleicht nicht alle begeistert sind, die aber alle mittragen können. Er umfasst die drei Themenbereiche Siedlungsentwicklung gegen Innen, Verfahrensbeschleunigung sowie das Engagement für mehr preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum. Das zeigt: dass es genügend preisgünstigen Wohnraum braucht, ist breit akzeptiert, auch in der Immobilienbranche.
Um diesen zu fördern, will der Bundesrat zwei bestehende Instrumente weiterführen beziehungsweise ausbauen. Was ist genau geplant?
Erstens: Mit einem neuen Verpflichtungskredit kann der Bund weiterhin Anleihen der Emissionszentrale gemeinnütziger Wohnbauträger (EGW) verbürgen. Das erleichtert gemeinnützigen Wohnbauträgern die langfristige und kostengünstige Finanzierung ihrer Liegenschaften. Zweitens: Mit der Aufstockung des Fonds de Roulement gibt es künftig mehr Mittel für zinsgünstige Darlehen an Genossenschaften und andere gemeinnützige Wohnbauträger. Diese Darlehen müssen zurückbezahlt und verzinst werden. Allerdings müsste der Bund bei Ausfällen geradestehen – was seit 2003 nicht mehr vorgekommen ist.
Was erhofft sich der Bund davon?
Die geplante Aufstockung des Fonds de Roulement ist Teil der Begleitmassnahmen zur 10-Millilonen-Schweiz-Initiative. Der Bundesrat lehnt diese Initiative ab, ist sich aber bewusst, dass die dynamische Zuwanderung und Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre für die Bevölkerung Herausforderungen bringen. Eine davon ist das Wohnen. Deshalb hat der Bundesrat hier konkrete Massnahmen beschlossen, um mehr preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Dies mit der Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, der dank der Kostenmiete zu langfristig preisgünstigen Wohnungen führt.
Die Bauwirtschaft klagt über lange und komplexe Bewilligungsverfahren. Der Aktionsplan will die Verdichtung vereinfachen und Verfahren beschleunigen. Was drängt sich hier auf?
Seit 2014 lenkt das Raumplanungsgesetz die Siedlungsentwicklung auf den besiedelten Raum. Das heisst: Gebaut werden soll vor allem, wo bereits andere leben und arbeiten. Diese Siedlungsentwicklung nach innen ist häufig kompliziert und macht den Wohnungsbau anspruchsvoll. Die zuständigen Akteure, darunter Kantone und Gemeinden, prüfen, wie die Siedlungsentwicklung nach Innen vereinfacht werden kann: etwa, indem man Aufstockungen oder Sanierungen von bestehenden Bauten für zusätzlichen Wohnraum erleichtert. Zusätzlich sollen Verfahren, die wegen der grösseren Komplexität länger dauern, beschleunigt werden. Hier prüft der Bundesrat derzeit konkrete Massnahmen.
Wäre ich SVP-Vertreter, würde ich sagen: Mehr Verdichtung und ein paar zusätzliche Genossenschaftswohnungen sind ein Witz. Dieser neue Wohnraum wird von der Zuwanderung sofort weggefressen.
Die Zuwanderung spielt tatsächlich eine Rolle. Gemäss einem Bericht des Bundesrats vom letzten Februar ging die Nachfrage nach neuem Wohnraum in den letzten zehn Jahren im Schnitt zu etwa 60 Prozent auf die Zuwanderung zurück. Es ist eine arbeitsmarktgetriebene Zuwanderung. Der Grossteil dieser Leute kommt in die Schweiz, weil sie hier eine Arbeitsstelle haben und damit auch zum Wohlstand beitragen. Die Wohnraumdiskussion ist eigentlich ein Ausdruck eines wirtschaftlich erfolgreichen Landes. Kühlt die Konjunktur ab, zeigt sich das relativ schnell auch mit einer abnehmenden Zuwanderung.
Können realistischerweise genug neue Wohnungen gebaut werden, um die grösstenteils durch Zuwanderung getriebene Nachfrage zu decken?
Ja, ich glaube, wir haben innerhalb der bestehenden Bauzonen genügend Ausnutzungsreserven, um Wohnraum schaffen zu können. Auch wäre möglich, an gut erschlossenen Orten deutlich höhere Ausnutzungen zuzulassen und dort qualitativ hochwertigen neuen Wohnraum zu bauen, kombiniert mit Anteilen für preisgünstigen Wohnraum.
Wäre ich Mieterverbandsvertreter, würde ich sagen: Was hilft es, neue Wohnungen zu bauen, von denen sich die meisten bis weit in den Mittelstand hinauf niemand leisten kann?
Das muss nicht sein. In der Nutzungsplanung lässt sich sehr gut ein Anteil für preisgünstigen und bezahlbaren Wohnraum festlegen, beispielsweise ein Drittel oder mehr. Dieses Instrument hat noch viel Potenzial. So entstehen Wohnungen, die auch für den Mittelstand erschwinglich sind. Hinzu kommt: Das Wohnungswesen ist dynamisch. Gut 9 Prozent der Schweizer Bevölkerung zieht jährlich um. Dadurch werden auch günstige Wohnungen frei. Allerdings sind sehr günstige Wohnungen auch diejenigen, bei denen energetische Sanierungen notwendig sind. Und wenn saniert werden muss, geht auch erschwinglicher Wohnraum verloren.
Umfragen zeigen: Das Thema Wohnen bereitet der Bevölkerung Sorgen. Tut der Bund genug?
Die zunehmenden Sorgen der Bevölkerung bei diesem Thema sind wohl auch als Signal an die Politik zu verstehen, dass dort der Schuh drückt. Der Bund kann diese Herausforderung allerdings nicht allein lösen. Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist wichtig. Aber auch gewinnorientierte Wohnbauträger – Pensionskassen, Immobilienfonds und andere – können preisgünstigen und bezahlbaren Wohnraum anbieten. In meinen Kontakten stelle ich fest: Das Interesse ist vorhanden, sich für mehr preisgünstigen Wohnraum zu engagieren – wenn dafür berechenbare Rahmenbedingungen bestehen. Das ist eine positive Entwicklung.
