Einheimische gegen Touris: Wie es zur Wohnungsnot in den Bergen kam

Sorgt mit Luxussteuer auf Zweitwohnungen für Schlagzeilen: Die Bündner Gemeinde Pontresina leidet unter der Wohnungsnot der Einheimischen.Bild: Shutterstock

Einheimische gegen Touris: Wie es zur Wohnungsnot in den Bergen kam

In vielen Schweizer Tourismusorten fehlen Wohnungen für Einheimische. Nun beginnen sich Gemeinden zu wehren – und stossen auf die mächtige Lobby ihrer Gäste. Doch es gibt Lösungen für den Konflikt.

Stefan Bühler / ch media

Fragt man Orlando Menghini nach der Wohnungsnot in den Bündner Tourismusorten, sprudeln die Anekdoten nur so. Da ist die betagte Frau, die ihre Wohnung verlassen musste. «Ihr Leben lang war sie im Oberengadin daheim, bis ihr die Wohnung gekündet wurde. Doch hier fand sie für sich keine bezahlbare Unterkunft mehr», sagt Menghini. «Nun lebt sie im Puschlav, über eine Stunde entfernt.»

Oder jene Geschwister, die in einem Bündner Dorf ein Haus erbten. «Die Mehrheit der Erbengemeinschaft wollte es zunächst selber als Wohnraum nutzen. Ein Familienmitglied pochte aber darauf, Zweitwohnungen darin zu erstellen, weil das viel lukrativer ist.»

Ganz zu schweigen davon, dass selbst Hoteliers, Bergbahnen und Gewerbetreibende in Tourismusorten nicht mehr wissen, wo ihre Angestellten mit den oft bescheidenen Löhnen wohnen können.

Raumplaner Menghini berät mit seinem Unternehmen Gemeinden im ganzen Kanton in Planungsfragen, auch bekannte Tourismusorte. Dabei hört er Aussagen von Gemeinderäten wie: «Geht es so weiter, droht das Dorf auszusterben.»

In Pontresina ist der Konflikt gerade offen ausgebrochen. Die Gemeinde hat Ende letztes Jahr eine Zweitwohnungssteuer vorgeschlagen: «Zweitheimische», so werden die Besitzerinnen und Besitzer von Ferienwohnungen und -häusern hier genannt, sollen für Wohnungen, die monatelang leer stehen, eine jährliche Abgabe zahlen – es geht je nach Grösse und Auslastungsgrad um wenige Hundert bis mehrere tausend Franken.

Mit der Lenkungsabgabe verfolgt die Gemeinde zwei Ziele: Die Ferienwohnungen besser auszulasten und den Bau von Erstwohnungen zu fördern. Es gehe darum, die Abwanderung aus Pontresina zu bekämpfen, sagte Gemeindepräsidentin Nora Saratz Cazin in mehreren Interviews.

Problem ist «hausgemacht»: So wehren sich die Zweitheimischen

Die betroffenen Ferienwohnungsbesitzer halten wenig vom Vorschlag. Sie sind in der IG Zweitheimische Graubünden organisiert. Es sei falsch, die Schuld an der Wohnungsknappheit allein den Zweitheimischen in die Schuhe zu schieben.

Die demografische Alterung, die Schaffung neuer Arbeitsplätze und dass über 70 Prozent der Bevölkerung allein oder nur zu zweit wohnen, seien Treiber der Entwicklung. Das schreibt die IG Zweitheimische zum Vorschlag der Gemeinde.

Wenn schon, sei die Wohnraumknappheit «eher hausgemacht», seien es doch Einheimische, die Immobilien für die Zweitwohnungsnutzung auf den Markt brächten. Einheimische gegen Zweitheimische – im Ferienparadies hängt der Haussegen schief.

Gemeindepräsidentin von Pontresina: Nora Saratz Cazin.Bild: Yanik Bürkli

Pontresina schreibt gerade die grössten Schlagzeilen. Doch mit seinen Problemen ist das Dorf nicht allein: Wohnungsnot ist längst nicht mehr nur ein städtisches Problem. Es hat insbesondere die touristischen Hotspots erreicht, in Graubünden, im Berner Oberland, im Wallis.

So ist das Thema inzwischen auch in Bundesbern auf dem Tisch. «Praktisch alle Bezirke im touristischen Alpenraum weisen eine Leerwohnungsziffer von weniger als 1 Prozent aus», sagte Martin Tschirren, Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) Mitte Januar an einer Tagung in Luzern, die sein Amt mit dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Staatssekretariat für Wirtschaft organisiert hatte.

Fällt der Anteil leerer Wohnungen unter 1 Prozent, spricht man von Wohnungsknappheit. «Zwischen 2000 und 2023 haben sich die Leerstände in Tourismusgebieten praktisch halbiert», sagte Tschirren.

Wo wird Gegensteuer gegeben?

Der Mangel an Erstwohnungen betreffe nicht mehr nur das tiefe Preissegment, sondern alle Preisklassen – es sei «in vielen Gemeinden zu einem wichtigen Thema geworden», nicht nur in Pontresina. Der BWO-Direktor nannte drei aktuelle Beispiele, wo Gegensteuer gegeben wird:

• In Saanen mit dem Ortsteil Gstaad im Berner Oberland stimmte die Gemeindeversammlung im Dezember mit 481 zu 81 Stimmen für ein 3,6-Millionen-Projekt, das 60 Wohnungen für Einheimische bringt.
• In Davos sagte die Stimmbevölkerung mit über 75 Prozent ebenfalls im Dezember Ja zu einer Wohnraumstrategie samt Kredit, die mit privaten und gemeinnützigen Investoren vor allem Erstwohnraum schaffen soll.
• In Zermatt gründeten die Einwohner- und die Burgergemeinde im September 2022 mit der Matterhorn-Gotthard-Bahn, dem Hotelierverein und den Bergbahnen die «Genossenschaft zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum im inneren Mattertal».

Auch Raumplaner Menghini aus Chur ist an der Tagung aufgetreten. Die Wohnungsnot in den Bergen sei «ein altes Problem in neuer Form», sagt er. Die Dringlichkeit, mit der es jetzt über die Tourismusgebiete komme, führt er in erster Linie auf die Zweitwohnungsinitiative und deren aus seiner Sicht mangelhafte Umsetzung im Zweitwohnungsgesetz zurück.

Zur Erinnerung: Die Initiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» wurde 2012 äusserst knapp mit 50,6 Prozent angenommen, dank der Stimmen aus dem Unterland, gegen die Bergkantone. Sie beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20 Prozent.

Seither dürfen in praktisch allen touristischen Bergdörfern keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden. Allerdings hat das Parlament bei der Umsetzung der Initiative ein Schlupfloch eingebaut: Gebäude, die vor 2012 erstellt wurden, sogenannt altrechtliche Wohnungen, können nach wie vor umgenutzt werden zu Zweitwohnungen. Und das hat jetzt Folgen.

Sind Einheimische chancenlos gegen reiche Auswärtige?

«Wir haben ein Neubauverbot für Zweitwohnungen und zugleich ein beschränktes Angebot an altrechtlichen Wohnungen», sagt Menghini, «da darf man sich nicht wundern, wenn die Preise für altrechtliche Bauten ins Unermessliche steigen. Es ist eine Preisspirale, bei der die kaufkräftigen auswärtigen Gäste sehr hohe Preise zahlen können, die Einheimischen meist aber auf der Strecke bleiben.»

Wobei nicht bloss die Zweitwohnungsbesitzer angeprangert werden dürfen:

«Es gibt auch falsche Anreize für die einheimischen Immobilien-Besitzenden und die Bau- und Immobilienwirtschaft.»

In seinem Referat an der Tagung in Luzern präsentierte Menghini ein Bündel von Lösungsansätzen, die in mehreren Gemeinden bereits angewendet werden oder zumindest zur Diskussion stehen:

• Einen vorgeschriebenen Erstwohnungsanteil, wenn ein altrechtliches Gebäude wesentlich umgebaut wird. Vorteil: Es dürfen weiterhin teure Zweitwohnungen erstellt und verkauft werden. Diese Einnahmen ermöglichen es, die Erstwohnungen über eine Quersubventionierung billiger anzubieten. Nachteil: Einheimische Besitzer können aus ihren altrechtlichen Liegenschaften nicht die Maximalrendite herausholen, die mit 100 Prozent Zweitwohnungen möglich wäre. Das erschwert es, in einer Gemeinde eine Mehrheit dafür zu finden.
• Eine jährlich wiederkehrende Lenkungsabgabe auf Zweitwohnungen, die weniger als eine bestimmte Anzahl Tage pro Jahr genutzt werden, wie in Pontresina. Menghini nennt sie auch «Luxussteuer», denn: «Zweitwohnen ist Luxus und keine Lebensnotwendigkeit.» Vorteil: Einheimische Wohnungseigentümer werden geschont, die Gemeinde kann mit den Einnahmen gemeinnützigen Wohnbau fördern. Nachteil: Die Massnahme richtet sich nur gegen Zweitheimische. Sie fühlen sich ungerecht behandelt. Diese können in der Gemeinde zwar nicht mitbestimmen, haben aber trotzdem viel Gewicht. Bei der Hälfte der Bündner Gemeinden liegt der Zweitwohnungsanteil über 50 Prozent, das schafft Abhängigkeiten: Als Silvaplana vor rund zehn Jahren eine Zweitwohnungssteuer einführen wollte, drohten Zweitheimische und Investoren mit dem Boykott des lokalen Gewerbes. Silvaplana krebste zurück und verzichtete auf die Abgabe.
• Bau von erschwinglichen Mietwohnungen unter Beteiligung der Gemeinde. Vorteil: Die Gemeinde sitzt selber am Steuer. Nachteil: Das Geld muss irgendwo herkommen. Infrage kommen unter anderem Lenkungsabgaben wie in Pontresina, die teils üppigen Erträge aus der Handänderungssteuer oder zweckgebundene Ersatzabgaben: Wer die Vorschrift für einen Erstwohnungsanteil nicht erfüllt und mehr Fläche für eine Zweitwohnung einsetzt, bezahlt dafür eine Ersatzabgabe.

Zum Teil tönt das nach Zukunftsmusik. Doch in der Bündner Gemeinde Flims ist vieles davon bereits Realität.

Werden altrechtliche Wohnungen umgebaut, abgebrochen und wieder aufgebaut, muss die Hälfte der gesamten Wohnfläche als Erstwohnung genutzt werden. Ausgenommen sind Erweiterungen der Wohnfläche bis 30 Prozent und gewöhnliche Renovationen. Immobilienbesitzer können sich freilich von der Erstwohnungsverpflichtung freikaufen: Pro Quadratmeter zahlen sie eine Ersatzabgabe von 2500 bis 3500 Franken. Dieses Geld wird für den Bau von bezahlbarem Wohnraum für Einheimische und Arbeitskräfte verwendet, auf Parzellen, welche die Gemeinde im Baurecht abgibt. Zudem verbietet Flims die Umnutzung von Hotels zu Zweitwohnungen.

Diese Regeln hat die Bevölkerung von Flims letzten November mit 73 Prozent Ja-Stimmen gutgeheissen. Dies nach einer drei Jahre dauernden Vorbereitung, während der die Bevölkerung wiederholt einbezogen wurde. Was ist das Erfolgsrezept? «Das Beispiel Flims zeigt, dass nur ein ausgewogener Mix von Massnahmen mehrheitsfähig ist und entsprechend Wirkung entfalten kann», sagt Gemeindepräsident Martin Hug dazu.

(aargauerzeitung.ch)