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Eigentlich würde alles passen: Die Hypothekarzinsen sind spottbillig und werden es wohl noch einige Zeit bleiben. Nach wie vor wird in der Schweiz gebaut, als gäbe es kein Morgen. Auch der Traum von Wohneigentum besteht nach wie vor. Trotzdem bleiben die Jungen aussen vor. «Beim Wohneigentum macht sich zunehmend ein Generationengraben bemerkbar», sagt CS-Ökonom Fabian Waltert. «Wohneigentum wird immer stärker von Personen in der zweiten Lebenshälfte dominiert.»
Die Generation der Babyboomer hat etwas, was den meisten ihrer Kinder fehlt: Eigenkapital. Sie können einen Teil ihres Pensionskassengeldes in Wohneigentum investieren und damit von den rekordbilligen Hypozinsen profitieren. Den Jungen hingegen fehlen die paar hunderttausend Franken, die es in der Regel braucht, um von der Bank einen Kredit zu erhalten. Um eine Immobilienblase wie Ende der Achtzigerjahre zu verhindern, haben die Banken auf Druck der Nationalbank die Hürden vor ein paar Jahren noch erhöht.
Die verschärfte Selbst-Regulierung wirkt. «Der vielgescholtene Wohneigentumsmarkt ist derzeit der stabilste Immobilienmarkt», sagt Waltert. Allerdings: Er ist auf einem sehr hohen Niveau stabil. «Wer Wohneigentum für den eigenen Bedarf kauft, kann nach wie vor zuschlagen», rät Waltert.
Wer Wohneigentum als Investition erwirbt, sollte vorsichtig werden. Die Preise stagnieren, und sollte es tatsächlich jemals wieder zu einer Zinswende kommen, dann könnte es sehr rasch sehr eng werden.
Sehr viel erfreulicher sieht es für die Mieter aus. Nach wie vor werden in der Schweiz jährlich gegen 24'000 Wohnungen gebaut, die Nachfrage hingegen stagniert, vor allem im oberen Preissegment. Die grosse Zuwanderungswelle aus den EU-Staaten (Deutschland) nimmt ab (minus 9 Prozent). «Für die Mieterseite ergeben sich mehr Auswahl, bessere Verhandlungsmöglichkeiten und verbessertes Eingehen auf die Kundenwünsche», stellt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienresearch bei der CS, fest.
Anders als beim Wohneigentum droht die Situation bei den Mietwohnungen, den Büros und den Verkaufsflächen langsam aus dem Ruder zu laufen. «Wir stellen eine Abkoppelung der Nutzermärkte von den zinsgetriebenen Anlagemärkten fest», warnt Hasenmaile. Investitionen in Immobilien werden zunehmend zu verzweifelten Notmassnahmen, dem Investitionsstau zu entrinnen.
Obligationen rentieren nicht mehr, Aktien werden immer riskanter, deshalb flüchten Pensionskassen und andere Investoren in den Immobilienmarkt, obwohl die Sättigung sich abzeichnet. Das Resultat sind leerstehende Büros und immer öfters auch leerstehende Miethäuser auf dem Land. In den Zentren der Städte herrscht nach wie vor Wohnungsnot.
Insgesamt ist die Zukunft des Immobilienmarktes nicht rosig. Die CS-Ökonomen sprechen von einer «Vertreibung aus dem Paradies». Immerhin: «In der Hölle werden wir deswegen nicht landen», beruhigt Hasenmaile.
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