Die Lage ist traumhaft, die Aussicht fantastisch. Über dem Vierwaldstättersee thront das im Herbst 2017 neu eröffnete Luxusresort Bürgenstock. Zur Anlage gehören Hotels, Restaurants, Bars, Tenniscourts, ein Golfplatz und Kinos; auch für Wellness ist gesorgt. Der katarische Staatsfonds investierte mehr als eine halbe Milliarde Franken für die Sanierung des Juwels. Im Angebot figurieren auch 67 Luxusappartements. Wie die NZZ Ende April berichtete, ist aber noch kein einziges verkauft.
An der juristischen Front hat die Bürgenstock Hotel AG jetzt einen wichtigen Teilerfolg errungen. Das Nidwaldner Verwaltungsgericht kommt in einem am Freitag publizierten Urteil zum Schluss: Ja, die Luxuswohnungen erfüllen grundsätzlich die Anforderungen an die «Lex Koller» und dürfen ohne Bewilligung an Ausländer mit Wohnsitz im Ausland verkauft werden. Aber: Die Hotelbetreiber müssen in einem Punkt nachbessern.
Das Ziel der Lex Koller lautet, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Wer im Ausland lebt und in der Schweiz eine Wohnung kauft, braucht deshalb eine Bewilligung.
Doch es gibt Ausnahmen - zum Beispiel, wenn ein Grundstück als ständige Betriebsstätte gilt. Die Nidwaldner Regierung gewährte der Hotel Bürgenstock AG schon 2010 diese Ausnahmeregelung. Der Grund: Wer auf dem Bürgenstock eine Luxuswohnung kauft, bezieht dort Dienstleistungen, die das Resort, also die ständige Betriebsstätte, erbringt.
Eine Auflage lautete damals: Die Wohnungen dürfen nur mit Kochnischen anstatt voll ausgebauten Küchen bestückt sein. Die Überlegung dahinter: Mit bloss rudimentärer Kochgelegenheit kommen die Wohnungsbesitzer nicht um die kulinarischen Künste des Resorts herum - sei es in Restaurants oder als Lieferservice.
In einem späteren Gesuch argumentierte die Bürgenstock Hotel AG, vor allem die Gäste aus nah- und fernöstlichen Ländern würden oft lieber in ihren Privatgemächern bekocht, anstatt in einem Restaurant des Resorts zu speisen. Deshalb müssen die Luxuswohnungen mit ausgebauten Küchen nachgerüstet werden, und es brauche genug Platz für das Küchenteam.
Die Nidwaldner Justizdirektion segnete das Gesuch im Juli 2021 ab. Eine neue Bedingung: Die Wohnungskäufer sind verpflichtet, eine monatliche Service-Zusatzpauschale von 900 bis 2000 Franken zu entrichten, je nach Residenz. Und das Resort hat Dienstleistungen wie Bügelservice, Wäsche, Zimmerreinigung, Kinderbetreuung, Bekochung vor Ort und ganz vieles mehr anzubieten.
Das Bundesamt für Justiz (BJ) witterte jetzt in der angepassten Version eine Verletzung der Lex Koller. Die Argumentation: Je besser eine Wohnung ausgerüstet ist, zum Beispiel mit voll ausgebauter Küche, Backofen, Geschirrspülmaschine etc., desto unbedeutender werden die Dienstleistungen des Resorts.
Oder einfacher formuliert: Die neuen Wohnungsbesitzer können ohne weiteres selber kochen - womit sich die Bürgenstock-Appartements kaum noch von gewöhnlichen Ferienwohnungen unterscheiden würden. Die Dienstleistungspauschale von 900 bis 2000 Franken, die für die Wohnungskäufer fällig wird, erachtet das Bundesamt für Justiz angesichts des luxuriösen Komforts sinngemäss für lächerlich tief. So könne eine hotelmässige Bewirtschaftung nicht sichergestellt werden.
Das Verwaltungsgericht hingegen findet: Vollwertige Küchen bedeuten nicht per se, dass der Wohnungsverkauf an Ausländer bewilligungspflichtig wird. Das Gericht hält es etwa für nachvollziehbar, dass die Köche in luxuriösen Suiten mit ausgebauter Küche ein besseres Mahl auf den Tisch zaubern als bloss mit einer Kochnische - und dass das einem Bedürfnis entspricht.
Zudem sei das breite Dienstleistungsangebot des Resorts qualitativ und quantitativ nicht vergleichbar zum Beispiel mit einem Reka-Feriendorf. In einem Punkt gibt das Gericht dem BJ aber recht: Das Resort muss die Service-Pauschale signifikant erhöhen, um sicherzustellen, dass die Villen nicht zu gewöhnlichen Ferienwohnungen verkommen.
Vom Tisch ist der Rechtsstreit damit noch nicht. Gemäss Recherchen von CH Media zieht das Bundesamt für Justiz den Fall weiter ans Bundesgericht.
Fakt ist wenn man Wohnungen an Ausländer Verkaufen will, baut man ein Hotel um und verkauft Luxus Wohnungen. Interessante Objekte wie Der Gütsch, oder das Hotel aus dem Selisberg.