Der Referenzzinssatz steigt wieder – wird deine Miete jetzt noch höher?
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist, gelinde gesagt, angespannt. Leere Wohnungen, speziell in Städten, sind rar. Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz beträgt 1,15 Prozent – in der Stadt Bern sind es noch 0,36 Prozent (355 Wohnungen) und in Zürich gar nur 0,06 Prozent (144 Wohnungen). Für dieses rare Gut kann viel Geld verlangt werden und das treibt die Mietpreise auf einen historisch hohen Stand. Jetzt droht durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes eine weitere Verschärfung der Lage.
Was ist passiert?
Seit dessen Einführung 2008 kennt der Referenzzinssatz eigentlich nur eine Richtung – nach unten. Zwischen Oktober 2008 und März 2023 sank er von 3,5 Prozent auf 1,25 Prozent. Im letzten Juni stieg der Kurs zum ersten Mal wieder an. Viele Mieterinnen und Mieter mussten bis zu drei Prozent mehr bezahlen für ihre Wohnungen. Nun wurde der Referenzzinssatz ein weiteres Mal nach oben angepasst, von 1,5 auf 1,75 Prozent. Was bedeutet das nun genau und wie betrifft das die Mieten?
Wie wirkt sich der neue Referenzzinssatz auf die Mieten aus?
Wenn der Referenzzinssatz um ein Viertelprozent ansteigt, darf die Miete um 3 Prozent erhöht werden. Mit dem Mietzinsrechner siehst du, wie sich deine Miete je nach Zinssatz verändert. Aber Achtung: Nicht einberechnet ist die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung, die Hausbesitzer*innen zusätzlich zu den 3 Prozent draufschlagen und deine Miete zusätzlich erhöhen könnten.
Wie können sich Mieterinnen und Mieter wehren?
Die Schweiz kennt keine staatliche Mietzinskontrolle und es ist Sache der Mietenden, sich für ihre Rechte einzusetzen. Deshalb ist es umso wichtiger zu wissen, was erlaubt ist und was nicht. Fabian Gloor vom Mieterinnen- und Mieterverband erklärt:
Wer ist betroffen?
«Grundsätzlich können alle Mieter*innen, die einen Mietvertrag mit einem Referenzzinssatz unter 1,75 Prozent haben, von der Mietzinserhöhung betroffen sein». Von Mietzinserhöhungen werden gemäss Gloor mehrheitlich Mietende betroffen sein, die einen Mietvertrag zwischen Juni 2017 und September 2023 unterschrieben haben.
Ausserdem sind auch frühere Mietverhältnisse betroffen, bei denen die Vermieterinnen und Vermieter die Referenzzinssatzsenkungen stets weitergegeben haben – also bei einer Senkung des Referenzzinssatzes die Miete entsprechend gesenkt haben.
Wie stark darf die Miete angehoben werden?
Solange der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt, sind die Vermietenden dazu berechtigt, bei einem Anstieg des Zinssatzes um ein Viertelprozent eine Mietzinserhöhung von rund 3 Prozent vorzunehmen. Zusätzlich dürfen sie die Teuerung oder die allgemeine Kostensteigerung auf die Mieten draufschlagen.
Mein Mietzins wurde letzten Juni schon erhöht. Muss ich jetzt nochmals mit einer Erhöhung rechnen?
«Selbst wenn bereits im letzten Juni eine Erhöhung des Mietzinses erfolgt ist, kann die Miete ein weiteres Mal steigen», sagt Fabian Gloor.
Mein Mietzins wurde im Juni NICHT erhöht. Muss ich jetzt mit einer umso massiveren Erhöhung rechnen?
Viele Mietende hatten im letzten Juni Glück und ihre Mieten wurden nicht angehoben. Den Grund dafür erklärt sich Fabian Gloor so: «Viele Vermieter*innen haben abgewartet, da die Entwicklung des Referenzzinssatzes unsicher war. Jetzt, bei der zweiten Erhöhung, könnten viele gleich den ganzen Schritt machen und die Mieten um 6 Prozent erhöhen».
Wann steigt meine Miete?
Die aus der Erhöhung des Referenzzinssatzes resultierend Mietzinserhöhungen greifen frühestens im April 2024.
Gibt es weitere Kosten, die auf mich abgewälzt werden?
Bei potenziellen Mietzinserhöhungen ist zu beachten, dass nicht nur der neue Referenzzinssatz eine Rolle spielt, sondern auch die Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung. Es darf von Vermieter*innen maximal 40 Prozent der Teuerung auf die Mietenden abgewälzt werden.
Bei der allgemeinen Kostensteigerung handelt es sich um steigende Kosten zum Beispiel beim Unterhalt der Immobilie. Oft wird durch die allgemeine Kostensteigerung die Miete pauschal um 0,5 Prozent erhöht. «Gemäss dem Bundesgericht muss der Vermieter die allgemeinen Kostensteigerungen anhand einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, lassen gewisse Schlichtungsbehörden eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter nicht dagegen protestieren. Die Praxis ist in den einzelnen Regionen unterschiedlich. Weitverbreitet ist eine Pauschale von 0,5 Prozent pro Jahr.» Abschliessend kann der Anstieg der Mieten also höher ausfallen, als der Referenzzinssatz vermuten lässt.
